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Q&A

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1. 不動産鑑定書はいただけるのでしょうか?

弊社では、物件の仕入れ時に、できる限り対象物件の調査を行っております。お客様が物件をご購入時、ご希望がある場合に限り鑑定を依頼することは可能です。※リノベーションが行われる投資物件については、リノベーション完了後に鑑定依頼いたしますのでご了承ください。リノベーション前後では鑑定結果自体が変わるからです。その際、鑑定にかかる費用はお客様負担となりますのでご了承ください。尚、エリアや物件、物件によりますが、例としてダラスエリアの不動産鑑定費用の相場は1部屋あたり最低で$300前後からとなっております。

2. 投資する物件の周辺地域の賃料相場を知りたいのですが?

弊社が設定する各賃料は、弊社専属のアセットマネージャーが周辺の家賃相場を調査、設定いたします。原則は、弊社がお客様に投資物件をご案内する前は、投資対象物件の資産価値をできるだけ高める努力をいたします。投資物件対象が周辺家賃の相場より仮に安いと判断すれば、家賃を上げるために、専属チームが様々なアイディアを協議します。協議後、エクステリア、インテリア、設備などを新しくする(リノベーションするか?しないか?)など考慮し決定してから、販売公開に至ります。また、販売後も物件の資産価値の見直しなどは、随時行うようになっております。空室になるリスクを取り払う努力をしています。※下記のウェブサイトで、エリアごとの不動産マーケットに関する情報をお調べいただけます(ダラスエリアを例としております)。

Trulia: https://www.trulia.com/real_estate/Dallas-Texas/market-trends/

Rent Jungle: https://www.rentjungle.com/average-rent-in-dallas-rent-trends/

Zillow: http://www.zillow.com/research/local-market-reports/

3. 修繕履歴は出ますか?

物件を購入する際、住宅診断士に住宅診断を依頼することはありますが、これは現在の物件状態を診断してもらうものです。弊社が取り扱っている中古物件は築20年を大きく経過し、所有者が何度も変わっていることが多いため、弊社が仕入れる際に売主からそのような開示情報を入手することはありません。よって、長期にわたる修繕履歴を把握できるケースはほとんどありません。

4. 日本と同じように権利書は届きますか?

日本の権利書に近いものとして、Deed(譲渡証書)が考えられます。これは、譲渡人が被譲渡人に対して所有権など不動産にかかわる権利を移転する証書です。エスクローで作成されたDeedは公証人の認証を受け、物件のある郡の役所に提出されます。役所のデータベースに登録された証書の写しは最終的にお客様のお手元へ送られます。

5. 賃料保証はありますか?

販売されている物件の中でリノベーション完了まで(約1年半を見込んでいます)、物件価格に対し4%の家賃保証を付けている物件はございますが、全てが該当する訳ではありませんので、都度お問い合わせください。

6. 手付金は何%必要ですか?

頭金を頂く物件の場合は、物件価格の27~37%にあたる金額を頭金としてお預かりしています。(3タイプありますので、タイプにより頭金の比率が違います。)

7. 海外口座は必要なのでしょうか?

開設されることをおすすめします。理由は、米国内に口座をお持ちでないと、毎月発生する家賃を日本に送金することになり、その度に$50程度の送金手数料が受取人払いでかかってしまうためです。また、資産分散の観点からも、米国内の口座にドルを置かれた方がよいと思います。

8. 購入は全額必要なのでしょうか?

販売物件の中には、一括のお支払いの条件のものもありますが、全額ご用意できない場合には、銀行ローンをご利用いただけます。ローンの承認はお客様ごとに状況が異なりますので、弊社のご相談窓口までお問い合わせください。

TEL: 0120-57-1093

E-mail: info@mytexasfudosan.com

ご購入時は頭金やローン金額、全額キャッシュでのご購入にかかわらず契約書に記載の金額をご用意される必要があります。

9. ローンを組むことは可能でしょうか?また、必要な書類は何でしょうか?

ご相談いただいた時点でローン可能な金融機関をご紹介いたします。融資内容については変更となることがありますので、詳細は金融機関に直接お問い合わせください。

また、必要な書類は、売買契約書をはじめ、ご自身の給与証明、雇用証明書、残高証明などとなります。また、金融機関によっては異なる場合もございますのでご承知おきください。

10. ローンはドル建なのでしょうか?

現在は円建てが大半ですが、ドル建てのものも一部あります。弊社が提携している金融機関をご紹介いたしますので担当者までお問い合わせください。

11. 賃料未払いの方が出た場合、どのように対応されるのですか?

まず入居に際してデポジット(保証金)をお預かりしております。しかし、その範囲で収まらない場合、日本とは違い家賃保証会社などが整備されておりませんので、借主から回収する必要があります。退去の手続きはもちろんされますが、その後は、分割支払いなどを取り決め、それでも支払いがされない場合は、回収専門業者に依頼することもあります。

アメリカの方々はクレジットスコアというものを全員持っており、滞納などが発生するとそのスコアに影響することになり、分割でも返済する努力をするのが通常です。

12. 物件の破損(水漏れ、破壊)などはどのように対応されるのですか?

現地管理担当者が、業者の手配、補修工事など、必要に応じた対応を行っております。補修費用などが発生しますが、常に物件からの収入でやりくりが出来るよう運営費管理を行い、適切な確保金を維持しながら進めておりますが、場合によっては補修経費が嵩み、マイナスになる場合もございます。各販売物件の状況で必要に応じて、修繕積立金なども設けながらの運営となる場合もあります。

13. 火災が起きた時には火災保険が保証してくれるのでしょうか?

賃貸物件運営の上では火災保険に加入することが必要条件になります。火災での損失はもちろんですが、人的損害(訴訟など)にも備えて保険に加入することが大きな安心につながります。

14. 購入、売却に関わる諸費用はどのくらいかかるのでしょうか?

目安として、購入時は購入価格の5%前後(エスクロー3%、購入代行費用2%)、売却時は売却価格の9%前後(エスクロー3%、売却代行費用6%)となっております。

諸費用の割合は物件の種類や規模によって上記の通りになるとは限りません。

 

15. 現地を視察したい場合、航空券やホテルの手配もお願いできますか?

基本的にお客様ご自身でご手配頂いておりますが、おすすめのエリアやルート、ホテル等のご相談をいただくことは可能です。お気軽に担当しているセールスマネージャーへご相談ください。

16. 不動産取得の際、印紙税や固定資産税はかかりますか?

印紙税はかかりません。固定資産税は取得後のお支払いとなります。米国では州によって納税回数は違いますが、テキサス州は年1回、1月に納付です。(※物件によっては年に2回もあり)詳しくは会計士や税理士等にご相談ください。弊社でもご依頼をいただければ、信頼のおける日米専門の税理士や会計事務所をご紹介できます。お気軽にご相談ください。

17. 税金関係の申告は、どのような処理になるのでしょうか?

米国においては、ご購入の際に売買契約で取り交わした書類を米国の税理士または会計士に提出し、税務申告の手続きを始めることになります。詳しくは会計士や税理士等にご相談ください。弊社でもご依頼をいただければ、信頼のおける日米専門の税理士や会計事務所をご紹介できます。お気軽にご相談ください。

18. 減価償却が4年と聞いたのですが、本当ですか?

木造建築で築22年以上の物件であれば4年での償却が可能です。詳しくは以下のホームページをご覧ください。(http://www.nta.go.jp/taxanswer/hojin/5404.htm

※税務に関しては、お客様ご自身で税務署や税理士などの専門家に確認いただく必要がございます。詳しくは会計士や税理士等にご相談ください。弊社でもご依頼をいただければ、信頼のおける日米専門の税理士や会計事務所をご紹介できます。お気軽にご相談ください。

19. リノベーションをしてから賃貸するまでの期間はどれくらいかかりますか?

物件の規模などにより異なりますが、半年〜1年程の期間となっております。既存の借主に退去いただく為の期間、その後の施工期間、そして、賃貸付の期間が含まれていきます。

20. 入居者募集に別途費用はかかりますか?

入居者が決まると、管理会社へ賃料の一ヶ月分が手数料として支払われます。賃貸物件運営上、入居者募集はインターネットや立て看板など含め様々な有効手段を取りますが、その際に掛かる経費とお考えください。

ただし、光熱費などの他の経費同様、家賃収入などの不動産収益からまずは相殺していきますので、オーナー様には極力負担の少ない形を取っています。

21. 不動産契約書類の説明(翻訳協力)などしていただけるのでしょうか?

テキサス州では、テキサス州不動産協会などで作成される定型の契約書があります。そちらの和訳は外部の翻訳家が作成しましたのでご説明の際にご覧いただけます。詳細はセールスマネージャー、もしくは弊社サポートにお気軽にご相談ください。

22. 賃料収入などの報告はどのようにされるのですか?

月に一度、基本的にメールでのご案内となります。各現地管理会社から報告を受け取り、弊社で書類作成をして、お客様へお届けしております。郵送でのご案内も対応しますのでご相談ください。

例)3月分の報告は、弊社へ2週間以内で報告され、それから弊社で書類作成し、お客様へ報告をいたします。4月初旬から中旬になります。※収支報告は最短30日から最長60日間のお時間をいただいております。各エリア、各物件によって違いがありますので何卒ご了承ください。各管理会社からの報告を受けましたら、弊社サポートが速やかに翻訳しレポート処理して、メールもしくは書面の送付をさせていただきます。

23. 賃料は、指定先へ振り込んで頂けるのですか?また、米国に口座がないとだめですか?

はい、ご指定の口座にお振込みいたします。米国の口座をお持ちの方は米国口座へ振り込みます。初めて米国に不動産投資をする際、ほとんどの方は、新しく米国に口座を開設されます。日本で口座開設が可能です。尚、日本の口座への振り込みについては、海外送金費用が別途かかりますのでご負担して頂いております。海外口座開設等については、セールスマネージャーにご相談ください。

24. 賃料は、こちらが指定した日に振込して頂けるのですか?

お客様から振込日のご指定は承っておりません。通常、月末締めの翌月中旬~下旬のお振込みとなります。各物件ごとの現地管理会社によりますが(月レポートが送られてくるのが遅い場合)翌月末から翌翌月最初のお振込になる物件もありますのでご了承ください。詳細はセールス担当やサポートにご確認願います。

25. アメリカは、敷金、礼金の制度はありますか?

アメリカでは、原則、礼金制度はございません。また、敷金制度についても日本ほどの金額を要求する、されることはありません。退去時、敷金は入居者の明らかな過失(壁、窓ガラス、床、照明、食洗器、備え付け設備などが人為的破損など)がない限り、借りた側へ全額返金しなければなりません。部屋を貸し出す際は、審査として、クレジットヒストリーなど調査し、協議の上、貸し出すか?を決定しています。

敷金の目安としては、家賃の半分もしくは$200~$300程度になります。

26. 契約書に署名後いつまでに購入代金を支払う必要がありますか?

基本的には、契約書に記載される売買契約完了の予定日を目途にお支払いいただくことになります。ご契約からお支払いまで一か月を超えるような場合はご相談ください。

27. キャンセルペナルティーはありますか?

契約書に記載された期日を過ぎるとペナルティーが発生する場合がございます。事前に契約に関し十分にご理解をされたうえでのご購入契約をお勧めします。

28. 売却したい場合どうしたらよいですか?

担当セールスマネージャーにご連絡いただければ売却価格のアドバイスをはじめ、売却に必要な書類をすべて準備いたします。最終的に売却が完結するまでの交渉とサポートを弊社で行います。お気軽にご相談ください。

29. 代理店になりたいのですがどうしたらいいですか?また、個人でも可能ですか?

個人・法人にかかわらず、代理店お申込み手続きをしていただきます。審査などに必要な各書類などご用意いただきます。担当者へお気軽にご相談ください。

なお、弊社の判断で代理店としてのお申し込みをお断りする場合もありますのであらかじめご了承ください。