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テキサス不動産市場分析 2017年1月期 テキサスA&M大学 Real Estate Center 発表データより-

こんにちは。マイテキサス不動産です。

テキサスA&M大学には、Real Estate Centerという、テキサスの不動産に関するデータや分析結果の発表、不動産に関する書籍の刊行、ビデオプログラムのリリースなどを行う研究機関があります。
この機関は、1971年に設立されて以来、テキサスの人々にとって、不動産に関する色々な決断をする上で役に立つ、数多くの有益な情報を提供し続けています。

また、このセンターが発表した記事は、他の不動産関連の組織が行う様々な分析のソースとなっていることも多く、テキサスの不動産業界では非常にメジャーな機関です。
https://www.recenter.tamu.edu/

今回は、このReal Estate Centerが2017年3月7日に発表した記事をご紹介します。
https://www.recenter.tamu.edu/articles/technical-report/Texas-Housing-Insight

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2017年1月期のデータによると、テキサス州の経済状況は引き続き好調な状況です。
燃料価格が上昇、国内の原油生産量も増加し、テキサス州では、製造業やサービス業の活動も拡大しました。
消費者はより低めの価格帯で探しているために中古住宅の需要が高く、特に30万ドル以下の物件の供給が需要に追い付かないため、結果的に住宅価格は上昇傾向となっています。

2017年1月期の新築戸建ての建築許可件数は、テキサス州が8,935物件で前期比25.6%増。これは全米合計の18%増を上回る水準です。都市別に見ると、ヒューストンが全米トップの2,982物件、ダラス‐フォート・ワースが2,540物件で2位、オースティンが1,244物件で6位。
また、サン・アントニオは660物件増ながら、増加率が47.0%と驚異的な伸び。

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全米とテキサス州の新築一戸建て申請許可数

 

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テキサス州主要都市の新築一戸建て申請許可数

 

■供給の状況
Months of Inventoryというのは、現在市場にある売り物件がすべて販売されるまでにかかる期間を計算したもので、これは、通常5~7ヶ月間というのが ”balanced housing market” と言われ、需要と供給のバランスがとれている期間とされています(今回ご紹介している記事中では6.5ヶ月間がバランスの良い状態とのことです)。

そして、この期間が短い場合は売り手市場、長い場合は買い手市場と判断されます。

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全米とテキサス州のMonths of Inventory推移

 

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テキサス州主要都市のMonths of Inventory推移

 

2017年1月期のデータでは全米規模は4.3ヶ月間と売り手市場の状況で、さらにテキサスは州全体で3.7ヶ月間、都市別でも下記の通り、全米規模を上回るレベルの売り手市場となっています。

オースティン 2.5ヶ月間
ダラス 2.2ヶ月間
フォート・ワース 2.1ヶ月間
サン・アントニオ 3.4ヶ月間
ヒューストン 3.7ヶ月間

 

■需要の状況

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全米とテキサス州の住宅販売の推移(2007年1月を100とした場合の、販売数の比率推移)

 

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テキサス州の住宅販売における価格帯別売上推移 (2011年を100とした場合の比率推移)

 

経済が堅調なこともあり、テキサスでは住宅需要が上昇してきています。
2017年1月期の販売数はテキサス州で4.1%増、全米で5.9%増。
テキサス州の物件価格帯の構成比は、20万~40万ドルの販売数が14%超だったのに対し、20万ドル以下の販売数は、供給数が少なかったために6.8%にとどまったとのことです。

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テキサス州の主要都市の住宅販売数推移 (2007年1月を100とした場合の比率推移)

中古住宅への需要は引き続き高く、Days on Market (市場に売り出されてから販売が成立するまでにかかる日数)は、2.2%減の51日間でした。
都市別のDOMは、オースティン51日間、サン・アントニオ55日間、ダラスは特に需要が高く39日間、フォート・ワース42日間、ヒューストンは57日間。

テキサス州の主要都市のDOM推移
テキサス州の主要都市のDOM推移

 

中古住宅のDOMに比べると、新築住宅のDOMはもう少し日数が長く、2017年1月期のテキサス全体の新築DOMは90日間。
フォート・ワース(82日間)とヒューストン(98日間)は、前期に引き続き新築住宅のDOMは増加。
ダラス(79日間)、オースティン(92日間)も同様の流れで、中古住宅に比べるとDOMが長い傾向です。

 

■価格の状況
テキサス州の住宅価格は、全米同様、2011年後以降上昇を続けています。テキサス主要都市では、中古住宅価格の上昇のペースは新築よりも早く、最も顕著なのがダラスで、新築に比べて9.1%も早い上昇スピードです。
フォート・ワースも同様で、中古住宅のほうが8.2%早いペースで価格が上昇しています。
ただ、オースティンだけは新築住宅のほうの上昇ペースが中古を上回っています。

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テキサス州主要都市の中古住宅の中間価格推移

 

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テキサス州主要都市の新築住宅の中間価格推移

 

オースティンは、テキサス州の他の主要都市に比べて、新築も中古も中間価格が高く、スクエアフットあたりの単価は、新築だと18ドル(13.8%)高値、中古だと23ドル(20.5%)高値の状況です。
しかし、直近の12か月間の価格上昇ペースを見ると、ダラスとフォート・ワースが他のテキサス主要都市よりもハイペースで進んできており、特にダラスは、オースティンの価格水準に近付きつつあります。

2011年以来、テキサス州の新築住宅の中間価格は、中古住宅よりも平均すると47.3%上回っている状態なのですが、それは、物件そのもののサイズが大きいことや、土地の広さなどに由来します。
テキサス州は、2011年に2,275ドル/スクエアフットだった中間価格は、今や2,351ドル/スクエアフットに上昇しています。
しかも、新築住宅のスクエアフット当たり中間価格は、中古住宅よりも約15.6%高いのです。
ですから、人気の高い価格帯の30万ドル以内で探そうとすれば、やはり自然と中古住宅に目が行きますね。
中古住宅の需要が高い状態が続いているというのは、こうした価格構造からも理解できます。

売り出し価格と、実際の取引成立価格の差の比率が、下図の通りグラフ化されていますが、2011年ごろは、新築住宅に比べて、取引価格の比率が低かった中古住宅が、需要の高まりとともに、新築住宅とほぼ変わりない水準の価格比率(どちらもおよそ0.96)に変化してきています。
この傾向は、主要各都市についても同様のことが言えます。

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売り出し価格と販売価格の差の比率の推移 (テキサス州、新築住宅と中古住宅)

 

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売り出し価格と販売価格の差の比率の推移 (テキサス州主要都市)

 

現在、テキサス主要都市では、前述の建築申請許可数の増加の通り、高い住宅需要に応えるための新築住宅建設が進んでいます。

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そして、新築物件は、そもそもの価格が中古物件よりも高い設定です。
つまり、住宅価格の推移は、今後も上昇の流れが続くことが予想されているということが、このレポートからもおわかりになると思います。

また、中古物件については、高い住宅需要に下支えされて、非常に速いペースで価格が上昇してきていることもまた、よくわかると思います。

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マイテキサス不動産が得意とする、中古物件にリハブを施すことによって資産価値を上昇させる取り組みもまた、このトレンドに非常にマッチした方法ということが、おわかりいただけるのではないでしょうか。

「なぜ、テキサスの中古住宅の需要が高いのか?」という疑問に対する、不動産の研究機関ならではの、一つの明確な回答が示されているレポートですね。

 

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