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テキサスが不動産投資先として注目されている理由<その2>

こんにちは。マイテキサス不動産です。

先日は、アメリカの国勢調査Censusの結果から、人口増加しているテキサスの住宅需要の高さが魅力であることをご説明しました。

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今回は、テキサス不動産投資の3大メリットの一つである、減価償却についてのお話です。

賃貸不動産を活用する節税方法は、多くの方が行っている、よく知られたやり方だと思います。
賃貸での収入を申告する際に、その管理にかかる様々な経費、例えば、修繕にかかる費用や、取得にかかるローン金利、減価償却費などを、不動産からの収入から控除することができます。

もし、不動産での収支が赤字になった場合は、不動産からの収入以外に給与などの一般所得があれば、 そちらの所得と合わせて損益計算することができるので、不動産での赤字が、高額な給与の控除額を増やすことになり、結果として課税対象額を低く抑えることが可能になります。

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ですから、節税という観点から見ると、賃貸不動産の最終的な収支は、経費が大きくて赤字になっている、という方が望ましいということですね。

日本の税制では、木造住宅の耐用年数は22年と定められていて、新築の場合だと、その取得費を22年で償却する計算になります。
そして、築22年以上経過した木造住宅に関しては、償却期間は4年間です。

ですから、もし同じ金額の物件だったとしたら、築22年以上経過した中古物件と新築物件とでは、所得から控除できる1年あたりの金額は 大きく異なります。
当然4年償却パターンの方が、控除できる金額は大きいですよね。

「築22年以上の木造なんて、そんな古い物件は、4年で償却できると言っても価格自体が大したことないから、節税できる額なんてたかが知れているでしょ」と思うかもしれません。
確かに、日本で考えれば、築22年以上の木造住宅が取引される場合、建物の価値はほとんどないものとされて、土地についた評価額での売却になるパターンが多いでしょう。
この場合、建物代金がほぼ考慮されない価格となるので、減価償却の対象となる建物価格がほとんどないとなれば、費用を4年で償却できるとしても節税メリットは無いに等しいですね。

でも、アメリカの住宅の場合、オリジナルの建築年が古くても、きれいにリモデルされていたり、リノベーションがしっかりと行われている状態であれば、充分、そのエリアでの相場の値が付きます。
また、あまり手入れがされていない状態であっても、日本と違い、そのエリアなりの、そこそこの価格はつきます。

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その理由は、アメリカの住宅市場の実態にあります。

国交省から発表のこちらの資料(出典:国土交通省平成24年「不動産市場を巡る状況の国際比較」P.2、クリックすると別ウィンドウで開きます)にも示されていますが、アメリカでは、住宅市場の取引の90%以上が中古住宅です。
つまり、住宅売買のほとんどが中古物件の取引であるということです。
そのため、中古物件を取引するためのルールや環境もとても整っています。

住宅の価値を客観的に査定する鑑定士(アプレイザー)、建物の状態を調査するインスペクターなど、州の認可を受けた専門家が物件を適正に調査、鑑定しますし、取引中はエスクローという第三者機関が、物件や各種費用の受け渡しに介在して、公正な取引が行われるように手続きを進めてくれます。

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ですから、充分に手入れが行き届いて、しっかりした状態の中古住宅であれば、アメリカでは住宅としての価値が評価されて、相応の価格で取引されるのです。

現に、築22年以上経過している物件は市場にたくさんありますし、むしろオリジナルの築年としては、そこまで古いものではないような感覚ですらあります。
前年に大規模なリモデルを施したおかげで新築同様に見えるのに、実は1950年代に建てられた物件、なんていうのも珍しくありませんし、そうした新築同様レベルでリモデルされた物件は、新築同様レベルの物件価値という評価を受け、エリア相場に準じた価格で取引されるのです。

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そして、前述のように、日本で築22年以上の物件取引の場合はほぼ土地価格だけなのに対して、アメリカでは中古も新築も住宅価格の内訳はほとんど8:2ぐらいで建物の価格がメインなのです。
(ニューヨークやサンフランシスコなどの地価の高い大都市では例外もあります。)

日本在住の日本人が、建物価値の安定しているアメリカの中古物件を購入する最大のメリットが、前述の減価償却のルールにあります。

築22年以上経過した物件だから取得費用を4年で減価償却できる上に、その価格は通常の住宅価格と変わらないとなれば、節税メリットを最大限に活かすことが可能ということが、お分かりいただけるでしょう。

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税務申告に関することですので、最終的にはご自身で税理士さんや会計士さんにご確認いただくことが必要ですが、基本的には、今回お話した内容がテキサス投資物件を購入した際に想定できる減価償却メリットです。

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今回のお話は概要についてのご説明ですが、マイテキサス不動産が各地で定期的に開催しているセミナーでは、購入時の減価償却メリットはもちろん、その後の物件管理、資産管理に際しての大切なポイントについても、アメリカ不動産取引のエキスパートが丁寧に解説しています。

また、セミナーでは、テキサス不動産の販売物件のご紹介や、日本でのローン手続きについてのご説明なども同時に行っておりますので、具体的なご相談をしていただくことも可能です。

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現在、各地で開催予定のセミナーの詳細については、下のリンク先でご覧ください。

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幻冬舎主催出版記念セミナー

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次回は、テキサス不動産投資の3大メリットの2つ目についてお話します。
どうぞご期待下さい。

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